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今年6月25日是第34個(gè)全國(guó)土地日，主題為“節(jié)約集約用地、嚴(yán)守耕地紅線”，再次將焦點(diǎn)匯聚于土地資源的合理利用與保護(hù)。

土地是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。中國(guó)石化立足百萬(wàn)畝企業(yè)自有土地的廣闊資源，圍繞不動(dòng)產(chǎn)的資源、資產(chǎn)、資本等多重屬性，初步形成了獨(dú)具特色的不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)新格局，有力保障生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、民生用地需求，全力促進(jìn)國(guó)有土地保值增值。

本版文字由 崔廣周 蓋欣巖 李 偉 張 寧 梁 迪 梁 偉 許 娜 提供

中國(guó)石化不動(dòng)產(chǎn)“4542”管理運(yùn)營(yíng)體系

●筑牢“保主業(yè)謀發(fā)展、專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)化、動(dòng)態(tài)化靈活性、非規(guī)范不經(jīng)營(yíng)”4項(xiàng)管理原則根基

●抓好“增量土地戰(zhàn)略保障、存量不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化盤(pán)活、重點(diǎn)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)主動(dòng)經(jīng)營(yíng)、重點(diǎn)搬遷項(xiàng)目補(bǔ)償、辦公用房統(tǒng)籌提升”5條業(yè)務(wù)主線

●牢固“制度支撐、人才支撐、數(shù)智化支撐、專(zhuān)業(yè)化合作”4項(xiàng)業(yè)務(wù)支撐

●強(qiáng)化“全員成本目標(biāo)管理土地專(zhuān)項(xiàng)考評(píng)、財(cái)務(wù)管理綜合考評(píng)”2套績(jī)效考評(píng)

□集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部

當(dāng)前，土地市場(chǎng)化改革不斷深入，土地資源的供需矛盾日益凸顯，不動(dòng)產(chǎn)管理的難度和風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)攀升。

不動(dòng)產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)必須與中國(guó)石化高質(zhì)量發(fā)展的使命和標(biāo)準(zhǔn)緊密契合。一方面，要加強(qiáng)前瞻性分析，精準(zhǔn)預(yù)判不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)和政策走向，為管理經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)；另一方面，要進(jìn)行戰(zhàn)略性規(guī)劃，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)且具有適應(yīng)性的發(fā)展策略，確保不動(dòng)產(chǎn)資源合理配置。

要采取一體化行動(dòng)舉措，打破部門(mén)壁壘，形成協(xié)同合力，充分利用相關(guān)政策，精心布局投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，與主責(zé)主業(yè)深度融合，使不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)成為保障中國(guó)石化高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)支撐。

過(guò)去三年的管理工作與成果

通過(guò)多年探索實(shí)踐，中國(guó)石化逐步構(gòu)建起不動(dòng)產(chǎn)“4542”管理運(yùn)營(yíng)體系。近3年，中國(guó)石化始終秉持全局觀念和戰(zhàn)略思維，牢固樹(shù)立“一盤(pán)棋”意識(shí)，通過(guò)修訂《中國(guó)石化土地管理辦法》、制定《中國(guó)石化土地管理運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)意見(jiàn)》《中國(guó)石化辦公用房租賃管理辦法》，不斷加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)集約化管理運(yùn)營(yíng)，切實(shí)落實(shí)戰(zhàn)略型集約化財(cái)務(wù)管控體系要求。

持續(xù)推進(jìn)集約化管理，成果顯著。積極爭(zhēng)取臨時(shí)用地政策支持，油氣探采合一開(kāi)發(fā)使用臨時(shí)用地期限由之前的2年調(diào)整為4年；開(kāi)展有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)課題研究，形成了油田企業(yè)油氣工程設(shè)施行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)和中央企業(yè)土地盤(pán)活處置主要模式工作流程及要點(diǎn)，不僅優(yōu)化提升了中國(guó)石化土地資源的利用效率，而且為行業(yè)發(fā)展提供了重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。

持續(xù)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效，成績(jī)斐然。緊緊圍繞主責(zé)主業(yè)，持續(xù)強(qiáng)化土地房產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效盤(pán)活；主動(dòng)開(kāi)展央企專(zhuān)業(yè)化合作，加大主動(dòng)盤(pán)活力度；通過(guò)置入房產(chǎn)提級(jí)管理和處置項(xiàng)目閉環(huán)管理等創(chuàng)新舉措，有效提升了不動(dòng)產(chǎn)的創(chuàng)效水平。

今年的政策機(jī)遇與未來(lái)發(fā)展思路

今年以來(lái)，國(guó)家在土地政策改革方面持續(xù)發(fā)力，相繼出臺(tái)了一系列旨在加強(qiáng)耕地保護(hù)、保障項(xiàng)目建設(shè)、提高土地要素配置能力、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力等方面的政策意見(jiàn)，為中國(guó)石化高質(zhì)量發(fā)展注入了新動(dòng)能，將有力提升不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)水平。

中國(guó)石化土地管理應(yīng)扎根于百萬(wàn)畝企業(yè)自有土地這一廣闊資源，持續(xù)優(yōu)化和完善不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)工作，有力保障生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)及民生用地的需求，全力促進(jìn)國(guó)有土地保值增值。

積極推進(jìn)“政策研究、政策爭(zhēng)取、成果轉(zhuǎn)化”3項(xiàng)工作聯(lián)動(dòng)。高度重視政策研究工作，從“加強(qiáng)耕地保護(hù)、保障項(xiàng)目建設(shè)、提高土地要素配置能力、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”等關(guān)鍵方面入手，圍繞“防風(fēng)險(xiǎn)、保生產(chǎn)、提質(zhì)量、創(chuàng)效益”核心目標(biāo)，持續(xù)深入研究國(guó)家政策對(duì)中國(guó)石化高質(zhì)量發(fā)展的影響。大力加強(qiáng)“油田企業(yè)非在用土地循環(huán)創(chuàng)效”課題成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用，積極探索決策支持模型、分類(lèi)利用模型和效益分析模型的應(yīng)用可行性，使之與土地盤(pán)活利用的現(xiàn)有模式相匹配，進(jìn)一步細(xì)化可用模式、激發(fā)全新模式。分類(lèi)挖掘不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效的潛力，充分發(fā)揮存量?jī)?yōu)勢(shì)，有效釋放資產(chǎn)效能，逐步形成以?xún)r(jià)值創(chuàng)造為導(dǎo)向的不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)新模式。

不斷深化“保障戰(zhàn)略、優(yōu)化機(jī)制、主動(dòng)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)籌調(diào)配”4項(xiàng)業(yè)務(wù)協(xié)同配合。精心做好規(guī)劃計(jì)劃管理工作，切實(shí)保障油氣勘探開(kāi)發(fā)、煉油化工業(yè)務(wù)新增用地需求，全力支持油品銷(xiāo)售、充換電、熱氫風(fēng)光等新能源業(yè)務(wù)加快新增用地、低效用地和復(fù)合用地的綜合利用。強(qiáng)化臨時(shí)用地源頭管控，深入研究項(xiàng)目歸集申報(bào)、投資專(zhuān)項(xiàng)管理和生產(chǎn)征地聯(lián)動(dòng)的合理方案。持續(xù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)集約化管理運(yùn)營(yíng)制度體系，從規(guī)劃、管控、保障等多個(gè)層面進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)籌、規(guī)范運(yùn)作，牢牢守住不動(dòng)產(chǎn)的安全和風(fēng)險(xiǎn)底線。密切跟蹤地方國(guó)土空間規(guī)劃，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略制定土地利用規(guī)劃，充分利用不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)“一幅圖”功能，結(jié)合土地分類(lèi)評(píng)價(jià)和循環(huán)利用評(píng)價(jià)，研究制定3年土地利用規(guī)劃。進(jìn)一步優(yōu)化土地處置流程，加強(qiáng)綜合創(chuàng)效、處置收益和現(xiàn)金流的聯(lián)動(dòng)管控，分類(lèi)挖掘不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效潛力。加強(qiáng)與央企專(zhuān)業(yè)化公司的合作，積極推動(dòng)簽訂土地盤(pán)活處置戰(zhàn)略框架協(xié)議。始終堅(jiān)持“一口價(jià)”增值運(yùn)作模式，大力推進(jìn)新項(xiàng)目退城進(jìn)園，努力實(shí)現(xiàn)政企互利、企地雙贏。持續(xù)跟進(jìn)廢棄土地和鹽堿用地的復(fù)墾整治，積極爭(zhēng)取建設(shè)用地指標(biāo)。深度推進(jìn)辦公用房租金和物業(yè)費(fèi)“兩費(fèi)”模型應(yīng)用。搭建并完善辦公用房調(diào)配評(píng)價(jià)平臺(tái)及評(píng)價(jià)模型，實(shí)現(xiàn)資源的統(tǒng)籌管理和調(diào)配，加強(qiáng)辦公類(lèi)房產(chǎn)的租賃管理。

以建設(shè)“基于數(shù)字地圖的一體化展示、分析和場(chǎng)景應(yīng)用方案”為目標(biāo)，加快落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)智化提升建設(shè)方案。堅(jiān)持以圖管地、以圖管房原則，積極探索不動(dòng)產(chǎn)數(shù)智化場(chǎng)景建設(shè)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)各條業(yè)務(wù)線與數(shù)智化不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)充分融合，深度優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)分類(lèi)評(píng)價(jià)創(chuàng)效的信息化架構(gòu)，全面打通不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值管理的信息化通道。強(qiáng)化自動(dòng)數(shù)據(jù)歸集，加強(qiáng)資產(chǎn)公司土地房產(chǎn)數(shù)據(jù)治理，顯著提高不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析能力，助力經(jīng)營(yíng)科學(xué)決策。

從“嚴(yán)審批、強(qiáng)備案、防風(fēng)險(xiǎn)、抓服務(wù)、做支撐”5個(gè)方面著力加強(qiáng)土地房產(chǎn)的基礎(chǔ)管理。扎實(shí)抓好土地處置項(xiàng)目、辦公用房租賃項(xiàng)目、關(guān)聯(lián)交易土地租金調(diào)整項(xiàng)目、保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的審批。認(rèn)真抓好土地評(píng)估、土地處置結(jié)果、辦公用房租賃結(jié)果、新增用地的備案。緊密跟蹤內(nèi)審?fù)獠樯婕巴恋貑?wèn)題整改、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的落實(shí)情況。嚴(yán)格落實(shí)國(guó)務(wù)院國(guó)資委工作要求，形成切實(shí)有效措施，細(xì)化長(zhǎng)效機(jī)制。

勝利油田：最大限度用好用活土地資源

經(jīng)過(guò)60多年建設(shè)，勝利油田因部分油水井到開(kāi)發(fā)末期停產(chǎn)或報(bào)廢、原農(nóng)業(yè)點(diǎn)回遷撤并造成用地空閑，形成了低效土地，同時(shí)，勘探開(kāi)發(fā)年新增用地約1500畝。對(duì)此，勝利油田牢固樹(shù)立“最大限度用好用活土地資源”的理念，創(chuàng)新低效土地盤(pán)活利用方式。

由于每年新增建設(shè)用地耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)需從政府購(gòu)買(mǎi)且存在保障風(fēng)險(xiǎn)，勝利油田大力開(kāi)展土地整治工作，明確職責(zé)界面、工作流程、項(xiàng)目資金渠道及激勵(lì)政策，確保土地整治項(xiàng)目落地見(jiàn)效。

2023年10月，勝大生態(tài)林場(chǎng)片區(qū)土地整理項(xiàng)目驗(yàn)收入庫(kù)，油田獲得可用新增耕地指標(biāo)277.7畝，可以保障120口油井用地，其中148.29畝已用于勘探開(kāi)發(fā)建設(shè)。近年來(lái)，勝利油田先后立項(xiàng)土地整治項(xiàng)目5個(gè)，整治土地949畝，預(yù)計(jì)新增耕地及林地781.5畝。

勝利油田加強(qiáng)農(nóng)用地和鹽堿地綜合開(kāi)發(fā)，建立了后備項(xiàng)目庫(kù)，協(xié)調(diào)地方政府將勝大分公司管理的墾東地區(qū)部分區(qū)域列入山東省鹽堿地等耕地后備資源綜合利用試點(diǎn)范圍，通過(guò)對(duì)草地整治增加耕地（水田）面積、對(duì)現(xiàn)狀耕地提質(zhì)改造提高糧食產(chǎn)量，預(yù)計(jì)新增耕地1044畝，改造鹽堿耕地2865畝，年新增糧食產(chǎn)量約73萬(wàn)公斤。

中原油田：深化油地合作綠色節(jié)約用地

中原油田始終秉持“綠色、節(jié)約”用地理念，以“規(guī)劃引領(lǐng)、節(jié)約集約、增效創(chuàng)效、合規(guī)管理”為主線，統(tǒng)籌優(yōu)化土地資源配置。

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，統(tǒng)籌優(yōu)化土地資源。主動(dòng)融入地方國(guó)土空間規(guī)劃，編制油田新增建設(shè)用地5年規(guī)劃，構(gòu)建“一心三園四區(qū)”空間格局，滾動(dòng)編制前線區(qū)域土地利用規(guī)劃，釋放可利用土地3595畝。以集約化用地助推新能源規(guī)?；⑿б婊l(fā)展，規(guī)劃1900余畝存量土地用于光伏、風(fēng)電、制氫等項(xiàng)目建設(shè)，每年節(jié)約電費(fèi)2500萬(wàn)元。

堅(jiān)持節(jié)約集約，強(qiáng)化用地源頭管控。嚴(yán)把新增用地“入口關(guān)”，嚴(yán)格管控用地面積，推動(dòng)新增用地管控由“控費(fèi)用”向“控行為”轉(zhuǎn)變。近兩年，節(jié)約臨時(shí)用地1900余畝，優(yōu)化核減永久征地面積365畝。

堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向，激發(fā)土地創(chuàng)效潛力。創(chuàng)建土地盤(pán)活創(chuàng)效資產(chǎn)池，統(tǒng)一管理、分類(lèi)評(píng)價(jià)各單位低效土地，因地制宜制定存量利用、政府收儲(chǔ)、對(duì)外出租、復(fù)墾退出等盤(pán)活方案，分類(lèi)釋放創(chuàng)效計(jì)劃指標(biāo)。深化油地合作，與地方政府簽署《國(guó)土空間規(guī)劃發(fā)展合作協(xié)議》；積極參與地方土地征收政策制定，確保土地處置收益落地。

九江石化：推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地高效利用

近年來(lái)，九江石化在發(fā)展變革、生產(chǎn)建設(shè)上充分發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，取得九江市政府土地資源及政策的大力支持，共同推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

在生產(chǎn)重組改革中，九江石化與九江市政府積極溝通，將8宗55.54萬(wàn)平方米的土地低成本、高效率地完成了上市與非上市之間的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)档推髽I(yè)重組成本1.46億元。

隨著城市化和工業(yè)化快速發(fā)展，土地資源更加稀缺。作為九江市石化產(chǎn)業(yè)園的主力軍，九江石化加快150萬(wàn)噸/年芳烴及煉油配套改造項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“北側(cè)煉油產(chǎn)業(yè)區(qū)＋南側(cè)煉化一體化”體系完整，占園區(qū)總面積從70%提升到75%。為打造完整產(chǎn)業(yè)鏈條，九江石化與園區(qū)共同將待開(kāi)發(fā)土地的用途進(jìn)行細(xì)致評(píng)估和精準(zhǔn)定位，嚴(yán)選進(jìn)駐單位，確保土地資源最大程度發(fā)揮價(jià)值。九江市政府還將九江石化新項(xiàng)目用地收入的90%投入項(xiàng)目前期建設(shè)，建設(shè)成本降低近1億元。

企地優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，通過(guò)合理規(guī)劃、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)和科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)土地集約利用和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效良好結(jié)合。

茂名石化：多措并舉解決歷史土地問(wèn)題

近年來(lái)，茂名石化通過(guò)加強(qiáng)與地方政府溝通協(xié)商，按照“占一補(bǔ)一、等價(jià)置換”原則，推動(dòng)以現(xiàn)有分散、低價(jià)值的23宗816畝土地置換政府緊靠煉油廠西側(cè)的連片土地1412畝，不僅盤(pán)活了低效閑置土地，而且解決了升級(jí)改造項(xiàng)目用地問(wèn)題，還為今后預(yù)留了發(fā)展用地，綜合創(chuàng)效4.3億元。

為解決家屬區(qū)部分未房改公房低效使用問(wèn)題，茂名石化對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以評(píng)估備案的價(jià)格在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)拍賣(mài)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值最大化。

茂名石化自新中國(guó)第一個(gè)五年計(jì)劃開(kāi)始建設(shè)，因各種歷史原因，部分土地缺少權(quán)屬來(lái)源資料，難以辦理確權(quán)登記，給公司權(quán)益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。為此，茂名石化成立專(zhuān)班，仔細(xì)研讀相關(guān)法規(guī)條文，在工業(yè)引水渠的確權(quán)工作中，根據(jù)《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》，按“以房確地”的原則完成了確權(quán)工作，并在此基礎(chǔ)上，陸續(xù)完成露天礦農(nóng)場(chǎng)、金塘鐵路站等14宗土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理，確權(quán)面積達(dá)115萬(wàn)平方米。

湖北石油：靈活施策“喚醒”沉睡土地

湖北石油聚焦土地價(jià)值創(chuàng)造，積極開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)，靈活施策“喚醒”閑置土地，助力企業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

利用征收契機(jī)，高效盤(pán)活閑置土地。湖北石油堅(jiān)持等面積、等價(jià)置換經(jīng)營(yíng)用地，積極協(xié)調(diào)政府一并征收同區(qū)域內(nèi)其他閑置土地，“化零為整”置換優(yōu)質(zhì)站點(diǎn)，近3年置換加能站土地12宗，其中“零成本”取得土地3宗；強(qiáng)化土地處置落地見(jiàn)效，確保過(guò)程依法合規(guī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目閉環(huán)管理，近3年取得征收補(bǔ)償收入3.37億元，完成處置結(jié)果備案75項(xiàng)。

利用互聯(lián)網(wǎng)資源，負(fù)效站點(diǎn)增收止損。湖北石油運(yùn)用各類(lèi)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)擴(kuò)展閑置土地盤(pán)活信息渠道，吸引更多社會(huì)承租人，有效提高出租成功率和租金收入，近3年閑置資產(chǎn)出租收入7887萬(wàn)元。

利用自有優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展。對(duì)于地理位置較好、場(chǎng)地平整的自有閑置土地，湖北石油有序發(fā)展充（換）電等新能源業(yè)務(wù)，目前已利用閑置土地新建6座充（換）電站；主動(dòng)順應(yīng)綠色環(huán)保新要求，對(duì)沿江庫(kù)站采取原址保留重建、升級(jí)功能形象、打造公共平臺(tái)等方式，建成全國(guó)首座江豚文化主題加油站、長(zhǎng)江大保護(hù)教育基地，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙提升。

河南石油：向“低效存量”要“發(fā)展增量”

河南石油圍繞“土地長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)、土地盤(pán)活路徑探索、土地遺留問(wèn)題處置”三大方向，深入挖掘存量土地盤(pán)活潛力，提高土地配置利用效率。

強(qiáng)化規(guī)劃計(jì)劃“引領(lǐng)”。2021~2023年，河南石油全面開(kāi)展土地盤(pán)活3年攻堅(jiān)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，印發(fā)《低效利用土地及房屋資產(chǎn)盤(pán)活攻堅(jiān)3年行動(dòng)計(jì)劃》，明確盤(pán)活閑置土地總量50%的目標(biāo)，3年來(lái)共盤(pán)活土地119宗、面積2268畝。2023年底，制定《河南石油2024-2025年存量土地經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃》，對(duì)閑置、出讓年限到期、不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題、糾紛、未補(bǔ)償?shù)?類(lèi)土地提出具體目標(biāo)和主攻方向。

實(shí)現(xiàn)土地政策“驅(qū)動(dòng)”。河南石油爭(zhēng)取河南省自然資源廳出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)政策《關(guān)于做好中國(guó)石化銷(xiāo)售河南石油分公司相關(guān)土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》，2023年完成106宗不規(guī)范名稱(chēng)土地更名和9宗無(wú)證土地確權(quán)，其中5宗土地?zé)o償確權(quán)為商業(yè)土地，節(jié)約土地成本1.2億元。

挖掘存量土地“潛力”。向存量要空間、要效益、要資源，重塑加油站經(jīng)營(yíng)模式，2023年建成光伏綜合加能站60座、充電綜合加能站170座、換電綜合加能站2座、加氫綜合加能站3座。